🎯 전세사기, 아는 만큼 피할 수 있습니다! 필독 체크리스트 📝

전세 제도는 한국에서 많은 사람들이 이용하는 주거 방식이지만, 그만큼 다양한 전세 사기 유형도 존재합니다.

실제로 매년 수천 건의 전세 사기가 발생하면서 사회적으로 큰 문제가 되고 있는데요. 

특히 전세 계약 경험이 적은 사회 초년생이나 신혼부부에게는 전 재산과 다름없는 보증금을 지키기 위한 철저한 예방이 필수적입니다. 전세사기 유형을 정확히 파악하고, 계약 전후로 핵심 안전장치를 꼼꼼히 확인하는 습관을 길러야 합니다.

오늘은 가장 많이 발생하는 전세사기 유형 3가지와 피해를 최소화하는 방법을 정리해보겠습니다.

출처: 픽사베이

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💙 전세사기, 주요 유형 완벽 분석

전세사기는 수법이 날로 교묘해지고 있지만, 크게 세 가지 대표 유형으로 정리할 수 있습니다. 각 유형별 특징과 취약점을 알고 대비해야 합니다.

1️⃣ 깡통 전세: 보증금이 매매가를 위협할 때

• 개념: 전세가율(전세 보증금 / 매매 가격)이 70% 이상으로 매우 높은 경우를 말합니다. 집값이 하락하거나 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있습니다.
• 취약점: 신축 빌라는 시세 파악이 어려워 깡통 전세의 위험성이 높습니다. 감정가가 부풀려져 전세가율이 실제보다 낮아 보이거나, 매매가와 전세가가 비슷한 갭투자 매물일 수 있습니다.
• 예방법:
  • 안심전세 앱 등을 활용해 주변 시세와 적정 보증금 수준을 반드시 확인하세요.
  • 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인하고, 가능한 매물을 선택하세요.

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2️⃣ 이중 계약: 대리인 활용 사기

• 개념: 주로 다주택자 집주인이 대리인을 내세워 계약을 진행할 때 발생합니다. 집주인은 대리인에게 월세 계약 위임을 했으나, 대리인이 세입자와 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 방식 등이 있습니다.
• 문제점: 사기 사실을 몇 달이 지나서야 알게 되는 경우가 많으며, 그 사이에 대리인은 잠적합니다.
• 예방법:
  • 집주인 본인과 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다.
  • 대리인과 계약 시, 위임장 (집주인의 인감 날인 확인), 집주인의 인감증명서, 신분증을 반드시 확인하세요.
  • 보증금은 집주인 명의의 계좌로 이체해야 합니다.

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3️⃣ 신탁 부동산 사기: 소유권 확인의 함정

• 개념: 주택의 소유권이 신탁회사에 넘어간 경우(등기부등본 갑구에 신탁 등기 확인), 명의상 집주인(임대인)은 계약 권리가 없습니다.
• 문제점: 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효이며, 세입자는 불법 점유자가 되어 보증금을 보호받기 어렵습니다. 신탁회사의 동의 여부를 개인이 확인하기 어렵다는 점을 악용합니다.
• 예방법:
  • 등기부등본 갑구에 '신탁'이라는 단어가 보이면, 위험성이 매우 높으므로 가급적 계약을 피하는 것을 추천합니다.
  • 만약 계약을 진행해야 한다면, 신탁원부를 확인하고 신탁회사에 임대차 계약 체결에 대한 동의를 직접 받아야 합니다.

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출처: 픽사베이

✅ 전세 보증금 지키는 7가지 필수 안전장치

사기 유형을 알았다면, 실질적인 계약 단계에서 내 보증금을 지킬 수 있는 예방책을 꼼꼼히 체크하세요.

단계	필수 확인 사항	세부 내용
계약 전	등기부등본 꼼꼼히 확인	💸 을구(대출): 근저당권(대출액)이 매매가의 50%를 넘지 않는지 확인. 📝 갑구(소유권): 신탁 등기, 압류, 가압류, 가처분 여부 확인.
	임대인 신분 확인	계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 일치하는지 신분증으로 확인. 대리인일 경우 위임장 등 확인.
	공인중개사 정보 확인	중개업소의 정식 등록 여부를 국가공간정보포털 등에서 확인. 공제증서를 받아두는 것도 중요.
계약 시	특약사항 작성	"임차인의 대항력 발생일(전입신고 다음 날)까지 소유권 변경 및 근저당 설정 등 일체의 행위를 하지 않는다"는 내용을 명시.
	체납 세금 열람	계약 체결 후 임대인 동의 없이 미납 국세 열람 가능(세무서). 체납액이 보증금보다 선순위일 수 있으므로 반드시 확인.
입주 후	전입신고 및 확정일자	입주 및 잔금 지급 당일 즉시 주민센터 또는 온라인으로 신고하여 대항력과 우선변제권 확보.
	전세보증금반환보증	HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관을 통해 가입하여 보증금을 떼일 위험을 대비. 필수 안전장치입니다.

 

전세사기는 한 번 당하면 수천만 원~수억 원의 피해가 발생할 수 있는 매우 심각한 문제입니다.

특히 깡통 전세, 이중 계약, 신탁 부동산 사기는 우리가 일상적으로 마주칠 수 있는 함정이기 때문에 반드시 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오늘 정리한 내용을 기억해 두면 불필요한 피해를 크게 줄일 수 있습니다.

 

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